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日志

 
 

【转载】日本人几代人都被房子给坑惨了  

2015-12-26 11:31:47|  分类: 天下事 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日本人几代人都被房子给坑惨了

日本跟中国很像,只不过他们先走了一步,率先崛起,率先炒房,率先炒股,率先被打残……现在你去日本,你看看东京的地价,房价似乎并不贵,基本上400-500万人民币一套100平米的房子还是有很多的,这个价格与北京上海这样的一线城市相比,已经基本平价,但日本人的收入,要远远高于我们,甚至是我们4-7倍,换句话说如果把收入因素考虑进去,那么日本人在东京买套100平米的房子,跟你在北京,上海花100万买一套100平米的房子感受是一样的。但是1万元每平米的价格,已经足足过去了8年时间。

 

日本人几代人都被房子给坑惨了

 

先看一张神图,非常清晰,日本的房价已经快跌了30年,而日本跟我们一样,上涨的时候都是一线城市涨,东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信,日本只有一个东京,东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源,所以东京房价不会跌。东京买不起了就买东京圈,东京圈买不起了,就开始买6大城市,最后再买小城市,从涨幅上来看,甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅(有基数原因),这就是一种跟风炒作,不过潮起潮落,潮水总归要退去。90年代开始,泥沙俱下。别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈,价格同样是暴跌。只不过跌到后来,一线城市还能止血,而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌!有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子,当年倾其所有,现在跌了一半,每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。

 

日本朋友提到现在的房子,都是咬牙切齿,有一部分人彻底被房子绑架了,他们不得不继续工作,只为了房子上的负担,由于在日本开征了房产税,大约每年的房产税率是5%左右,这样算下来一套500万的房子,你每年要交的钱是25万,虽然日本人收入高,但面对这样一笔钱,也是相当的挠头。日本还规定了,房子买卖要交重税,赠与也要交税。这跟我们很像,于是日本人彻底疯了,房子完完全全的砸在了手里,再也卖不动了。在日本曾有一个问卷调查:你觉得土地是比存款或股票更有力的资产吗?结果显示,2000年以后,回答NO的占38.8%,首次超过YES的回答者。这意味着,经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法完全改变了。现在,买房子已经不是日本人一辈子的梦想,更像是一场噩梦,2009年的新房成交量比2000年减少了 1/3。据日本国土交通省2012年发布的白皮书,1983年,40岁以下的日本人中有房者占42.2%,2012年有房者只占28.4%,近30年间下降了约14%。所以尽管日本现在的租售比已经高达了8%,日本人还是更多的人选择租房,也不买房。(中国的租售比只有2%,还不如银行定期存款的利息高)

 

日本人几代人都被房子给坑惨了

很显然日本的房子也已经过剩了,随着人口老龄化的到来,日本人不再需要那么多的房子,尽管东京的房价收入比已经不到9,日本的房子还是卖的不好。房价收入比是一套房子的总价,除以一个地区家庭的平均年收入,用来展示一个家庭不吃不喝多久能买的起房子,东京人显然是幸福的,9年他们就能买一套自己的房子。而在北京上海甚至,这个房价收入比已经超过了30,也就是说你用满了工作年限,也已经买不起房了。

 

有人说日本经济不好,那我们再看看世界的资本中心,金融中心,富人最多的城市纽约。

日本人几代人都被房子给坑惨了

 

经过连续十年的上涨,纽约的房价依然出现了深幅度的下跌。虽然跌幅小于全美的跌幅,但是仍然下跌。

最后说回国内,看看我们的房地产现状,远比日本当年严重的多得多。

日本人几代人都被房子给坑惨了

可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂,而由于资金退守一线城市,所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂。接下来明年就会发生二线城市彻底崩盘,而不出两年一线城市也会继续分化。资金继续退守一线城市的核心区域。最后大概只有中南海和天安门附近的房子不会下跌。因为那里根本没有商品房。

日本人几代人都被房子给坑惨了

一直在反复说去库存,但现在中国在建的房子,和已经建好的房子,已经足足够卖6-7年的时间。这还不算庞大的二手房基数。可见现在不是去库存,而是库存加速上升的时期,所以老大很生气。

日本人几代人都被房子给坑惨了

那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢?答案是没什么区别,从库存的消化来看,一线城市并不比二三线城市更好。三线城市已经完全没救了,而二线城市还在玩命建设,正在一个作死的道路上飞快的飞奔。

日本人几代人都被房子给坑惨了

地产商的资金已经越来越紧张了,房地产投资越来越困难。大部分地方都出现了严重的烂尾迹象,很多工地因为缺乏资金已经都停工了,今年上半年地产开发商从P2P拿了不少钱,现在年底根本还不上,摆在他们面前的是,进一步抵押,以更高的利率再借钱,如果明年卖不动,还是拿不到银行的贷款,这属于找死。另一个办法是放那不动,明年肯定是活不了了,这属于等死。他们期待的事情就是明年在各种国家政策的支持下,房地产能再火起来,房价蹭蹭往上涨,这才有起死回生的机会,但可能吗?

日本人几代人都被房子给坑惨了

 

最后看一张美国次贷危机后的房价数据图,美国经济出问题了,人民收入少了,房子的购买力也就降低了,房价跌了,然后进而影响美国的经济。而美国人想的办法是,救助金融机构,让金融跟房地产划清界限。让房价快速下跌,短暂阵痛之后,2012年房价就开始复苏了,(美国人没有老龄化这颗雷)美国经济也开始复苏。而我们明年的宏观经济将更加困难,大量企业要转型,一些传统制造业可能完全过不下去了,居民收入降低(叠加上人民币贬值的因素),那么房子的购买力必然下降,这是一个趋势,这才是市场经济。而所谓让农民去买房,支持金融租赁,取消限购云云的政策,起不到扭转乾坤的作用。

 

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